NOVI DOM d.o.o. za posredovanje i konsalting, sa sjedištem u Bihaću, Bosanska br.9, ID broj 4263782060002, u segmentu poslovanja agencije za posredovanje u prometu nekretnina, upisan u registar posrednika kod Federalnog Ministarstva trgovine br.: 05-04-54-UT/23, dana 23. marta 2023. donosi interni dokument, kako slijedi:
Opštim uslovima poslovanja posrednika u prometu nekretnina uređuje se poslovni odnos između NOVI DOM d.o.o. za posredovanje i konsalting, u segmetnu poslovanja agencija za nekretnine NOVI DOM (u daljem tekstu: Posrednik) i fizičkih ili pravnih lica (u daljnjem tekstu: Nalogodavci) koja sa Posrednikom sklapaju ugovor o posredovanju za prodaju ili najam nekretnine (u daljem tekstu: ugovor o posredovanju).
Opšti uslovi su sastavni dio ugovora o posredovanju sklopljenih između Posrednika i Nalogodavca.
Posrednik je pravno lice registrovano za djelatnost posredovanja u prometu nekretnina kod Općinskog suda u Bihaću
Poslovne prostorije Posrednika nalaze se u Bihaću, na adresi Bosanska 9.
Radno vrijeme Posrednika je od ponedjeljka do petka od 09,00 – 16,30 sati, a podložno je izmjenama, u skladu sa dogovorom sa strankama.
Nalogodavac daje Posredniku nalog za posredovanje potpisom ugovora o posredovanju. Nalogodavac daje podatke koje Posrednik može dalje prenositi trećim licima. Trećim licima (kupci, zakupci i sl.) smatraju se osobe koje Posrednik nastoji povezati s Nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnih poslova kupoprodaje i najma nekretnina (u daljem tekstu: ugovori sa trećim licima).
Nalogodavac garantuje Posredniku da su svi podaci tačni, te da ima pravo posredovati u prometu predmetne nekretnine koju nudi Posredniku.
Informacije o cijenama i raspoloživosti nekretnina iz ponude Posrednik će povremeno ažurirati. Posrednik nastoji da svi podaci u opisnom dijelu ponude budu tačni, no ne odgovara za njihovu ispravnost ukoliko su greške nastale zbog dobre vjere u informacije dostavljene od strane Nalogodavca.
Posrednik je dužan trajno čuvati kao poslovnu tajnu podatke razmijenjene s trećim osobama i nalogodavcima, izuzev u slučaju sudskih naloga i obaveza u skladu sa važećim zakonima.
Ne smatra se da je povrijeđena dužnost čuvanja poslovne tajne ako Posrednik podatke otkrije trećim osobama s kojima nastoji Nalogodavca dovesti u vezu, a što je potrebno kako bi Posrednik ispunio svoju obavezu o posredovanju sklopljenu s Nalogodavcem.
Cijene nekretnina i iznosi najamnina u pravilu utvrđuju nalogodavci, iste su iskazane u konvertibilnim markama.
Ugovorom o posredovanju Posrednik se obavezuje pokušati dovesti u vezu s Nalogodavcem treću osobu koja bi s Nalogodavcem sklopila kupoprodajni ili ugovor o najmu. Ugovor o posredovanju definiše opseg rada Posrednika, pravo na stjecanje posredničke provizije, nekretninu koja je predmet kupoprodaje ili najma, vremensko trajanje naloga te ostala prava i obaveze Nalogodavca i Posrednika.
- Pravo na naplatu posredničke provizije.
Posrednik stiče pravo na naplatu posredničke provizije sklopljenom ugovoru sa trećim licima, a iznimno se može ugovoriti da se pravo na proviziju stiče i isplatom dijela ili ukupne ugovorene kupoprodajne cijene odnosno najamnine Nalogodavcu ili odmah po prijemu kapare/rezervacije.
Ukoliko dođe do raskida ugovora sa trećim licima iz razloga koje prouzrokuje treće lice, Posrednik polaže pravo na naplatu dijela posredničke provizije samo za pripadajući dio ugovorene cijene/najamnine koji je do dana raskida isplaćen Nalogodavcu, te nema pravne osnove biti vraćen trećem licu (npr. zadržana kapara, depozit i sl.).
Ukoliko do raskida/odustanka od ugovora sa trećim licem dođe iz razloga koje je prouzrokovao Nalogodavac, a posrednik ga je doveo u vezu s trećim licem koje je prihvatilo nalogodavčeve uslove te je ugovor sa trećim licem potpisan, Posrednik ima pravo na puni iznos ugovorene provizije.
Ukoliko Nalogodavac, za vrijeme trajanja ili nakon isteka posredničkog ugovora, sam sklopi pravno valjani ugovor sa trećim licem s kojom ga je povezao Posrednik, Posrednik polaže pravo na punu ugovorenu posredničku proviziju.
Prava posrednika prilikom posredovanja
Posrednik ima pravo da, uz saglasnost Nalogodavca (prodavac/zakupodavac) fotografiše ili napravi video zapis nepokretnosti čiji promet je ugovoren Ugovorom o posredovanju. Sačinjene fotografije, odnosno video zapise posrednik ne smije koristiti u druge svrhe, osim u svrhu prezentacije predmetne nepokretnosti potencijalnom kupcu/zakupcu, odnosno oglašavanje iste postavljanjem na svoj sajt ili putem oglasa na internet, te na ostalim internet kanalima. Video i foto materijali su isključivo vlasništvo Posrednika koji sa Nalogodavcem ima sklopljen ugovor o posredovanju.
Posrednik ima pravo da, u pisanoj odnosno elektronskoj formi, zaključi Ugovor o potposredovanju, kojim će, u cijelini ili djelimično, prenijeti svoja prava i obaveze iz Ugovora o posredovanju na drugog posrednika, ako se Nalogodavac sa ovim izričito saglasio u Ugovoru o posredovanju.
Posrednik ima pravo da za izvršene usluge ispostavi račun Nalogodavcu, u skladu sa zaključenim Ugovorom o posredovanju i ovim Opštim uslovima poslovanja
Smatra se da je Posrednik omogućio Nalogodavcu vezu s trećim licem ako je:
Sve vanredne troškove vezane uz izvršenje naloga, Nalogodavac mora odobriti unaprijed pisanim putem.
Ekskluzivno - izričito posredovanje
Nalogodavac se obavezuje izričitim ugovaranjem klauzule o ekskluzivnom posredovanju, da u ugovorenom roku neće lično otuđiti nepokretnost koja je objekat Ugovora o posredovanju, niti će angažovati drugog posrednika za posredovanje u vezi njenog prometa.
Ako za vrijeme važenja klauzule o ekskluzivnom posredovanju Nalogodavac zaključi pravni posao u vezi sa predmetnom nepokretnosti, za koji je posredovao drugi posrednik, ili lično, bez posredovanja bilo kog posrednika, dužan je da Posredniku sa kojim je ugovorio ekskluzivno posredovanje na ime naknade štete plati iznos ugovorene posredničke naknade.
Posrednik je dužan da u Ugovoru o posredovanju posebno upozori Nalogodavca na značenje i pravne posljedice klauzule o ekskluzivnom posredovanju.
- Izuzeća od prava na naplatu poredničke provizije
Ukoliko ne dođe do sklapanja ugovora sa trećim licem, Posrednik nema pravo na naplatu posredničke provizije.
Kod standardnog (neekskluzivnog) posredničkog ugovora, Posrednik nema pravo na naplatu posredničke provizije ukoliko je Nalogodavac sam ili putem drugog posrednika sklopio ugovor sa trećim licem s kojom ga Posrednik nije direktno ili indirektno doveo u vezu.
Kod ekskluzivnog ugovora o posredovanju (gdje je Posrednik izričito ovlašten da jedini traži treća lica za sklapanje ugovora) Posredniku pripada provizija i kad Nalogodavac sam nađe treće lice i s njim sklopi ugovor o najmu/kupoprodaji.
Nalogodavac ne mora zaključiti kupoprodajni ugovor odnosno ugovor o najmu sa trećom stranom koju mu je predstavio Posrednik, niti pristupiti pregovorima oko zaključenja kupoprodaje, ali će odgovarati za štetu Posredniku ako nije postupio u dobroj vjeri.
1.Nastojati naći i dovesti u vezu s Nalogodavcem treće lice radi zaključivanja ugovora.
2. Da zaključi Ugovor o posredovanju sa nalogodavcem u pisanoj formi;
3. Da da Nalogodavcu objektivno mišljenje o cijeni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima,
4. Izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini i upozoriti nalogodavca na očite nedostatke i moguće rizike u svezi s neuređenim zemljišnoknjižnim stanjem nekretnine te upisanim stvarnim pravima.
5. Obaviti potrebne radnje radi predstavljanja nekretnine na tržištu na način koji Posrednik izabere, oglasiti nekretninu na odgovarajući način, kao i izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju, te izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za šta ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove;
6. U dogovoru sa Nalogodavcem organizovati pregled nekretnine za zainteresovana treća lica.
7. Posredovati u pregovorima u korist Nalogodavca i nastojati da dođe do sklapanja ugovora (o najmu ili kupoprodaji).
8. Čuvati lične podatke Nalogodavca te podatke o predmetnoj nekretnini.
8. Obavijestiti Nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su poznate ili mu moraju biti poznate.
1. Obavijestiti Posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje usluge posredovanja te predočiti tačne podatke o nekretnini.
2. Dati Posredniku sve raspoložive isprave kojima dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo nad nekretninom koja je predmet posredovanja.
3. Omogućiti Posredniku i trećem licu neometano razgledanje predmetne nekretnine.
4. Isplatiti Posredniku ugovorenu posredničku naknadu i ako je to posebno ugovoreno, da nadoknadi Posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja;
5. Obavijestiti Posrednika o promjenama vezanim uz predmet posredovanja, kao što su cijena, stanje i raspoloživost predmetne nekretnine.
6. Da obavijesti Posrednika pisanim putem o svim promjenama u vezi sa posredovanim poslom, a posebno o promjenama u vezi sa pravima na nepokretnosti, rokovima i cijenom, a sve u roku od tri dana od nastale promene;
7. Da odmah obavijesti Posrednika da je lice koje je preko Posrednika gledalo nepokretnost (ili sa njim povezano lice) pokazalo interesovanje da bez Posrednika zaključi Ugovor/Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, Zakupu nepokretnosti ili obavi neki drugi pravni posao koji je posljedica rada posrednika.
Nalogodavac će odgovarati za štetu, ako prilikom zaključenja pravnog posla nije postupio u dobroj vjeri, ako je postupio prevarno, ako je zatajio ili dao netačne podatke bitne za posao posredovanja u cilju okončanja pravnog posla, te je dužan naknaditi Posredniku sve troškove učinjene tokom posredovanja, koji troškovi ne mogu biti veći od posredničke naknade za posredovani posao.
Pravni posao se smatra zaključenim kada su se Nalogodavac i treće lice sporazumeli u pogledu predmeta ugovora i cijene, odnosno u trenutku zaključenja predugovora, ugovora i/ili polaganja kapare za posredovani pravni posao.
Standardna posrednička naknada koja pripada Posredniku za izvršeno posredovanje u kupoprodaji nekretnine je 3% (tri posto), od konačno ugovorene kupoprodajne cijene nekretnine.
Standardna posrednička provizija za posredovanje u najmu nekretnina je:
Za ugovoreno trajanje najma kraće od šest mjeseci posrednička provizija iznosi 15% od svake naplaćene mjesečne zakupnine.
Nalogodavac može sam ponuditi Posredniku dodatni bonus.
Naknade dospjevaju za naplatu odmah po zaključenju ugovora sa trećim licem, a iznimno se može ugovoriti da je uslov i uplata avansa, kapare/rezervacije ili bilo kojeg dijela cijene odnosno najamnine.
Za izrade procjena, studija, kao i savjetodavne usluge, te administrativne i pravne poslove, Posrednik će Nalogodavcu pripremiti pisanu ponudu. Cijena navedenih usluga ovisi o opsegu posla i vremenskom trajanju.
Odobrenje popusta na naknade za usluge je diskreciono pravo Posrednika.
Troškove pribavljanja potrebne dokumentacije kojom se dokazuje svojina na predmetnoj nepokretnosti (Izvod iz Katastra i Gruntovnice i sl.), a koja je potrebna za promet predmetne nepokretnosti snosi Nalogodavac, ako nije drugačije ugovoreno u Ugovoru o posredovanju.
Posrednik može da ugovori pravo na naknadu dodatnih troškova nužnih za izvršenje naloga, bez obzira na uspjeh posredovanja i zatraži da mu se unaprijed plate sredstva za određene izdatke, ako je to izričito navedeno u Ugovoru o posredovanju.
Posrednik ima pravo na posredničku naknadu ako bračni, odnosno vanbračni drug, potomak, roditelj, kao i druga lica povezana sa licem sa kojom je posrednik doveo u vezu Nalogodavca, zaključi posredovani pravni posao. Povezanim licima će se, pored navedenih srodnika, smatrati i roditelji bračnog druga, njegova braća i sestre, kao i pravno lice koje je u vlasništvu (suvlasništvu) potencijalnog kupca ili njegovih srodnika navedenih u ovom stavu, kao i lica koja su sa njim prisustvovala prezentaciji nepokretnosti.
Ako nakon prestanka važenja Ugovora o posredovanju na osnovu otkaza Nalogodavca, a u roku ne dužem od mjesec dana od dana prestanka važenja ugovora, Nalogodavac zaključi pravni posao koji je neposredna posljedica posrednikovog posredovanja prije prestanka važenja Ugovora o posredovanju, dužan je da posredniku plati ugovorenu posredničku nagradu u cijelini, osim ako ugovorom o posredovanju nije drugačije ugovoreno.
Ako pod uslovom i u roku iz prethodnog stava, Nalogodavac zaključi pravni posao koji je u značajnoj mjeri rezultat posrednikovog posredovanja prije prestanka važenja Ugovora o posredovanju, dužan je da plati Posredniku srazmjernu posredničku naknadu, osim ako Ugovorom o posredovanju nije drugačije ugovoreno.
Posrednik nije obavezan da vrati isplaćenu posredničku naknadu (u slučaju raskida Ugovora, Predugovora, odustajanja jedne od ugovornih strana i sl.), osim ako Ugovorom o posredovanju nije drugačije ugovoreno.
Ugovorena posrednička naknada ne uključuje troškove izmirenja taksi za uknjižbu, predbilježbu i zabilježbu predugovora ili ugovora, taksu za overu potpisa na ispravama pred nadležnim sudom, taksi za dobijanje vlasničkog lista, kopije katastarskog plana, identifikacije parcele, upis i prenos hipoteke, naknade za brisanje hipoteke, potvrde i druge isprave u vezi zaključenog pravnog posla, naknade za prijenos električne energije, kao niti uključenja iste.
VIII Odgovornost za štetu
Posrednik u obavljanju posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja, mora postupati sa pažnjom dobrog privrednika.
Posrednik ne snosi odgovornost za izvršenje obaveza bilo koje od ugovornih strana u prometu, koje su međusobno preuzele u zaključenom Ugovoru (Predugovoru).
Posrednik ne odgovara za kvalitet nepokretnosti koja je predmet prometa, niti za skrivene mane (osim u slučaju da mu je prodavac u pisanoj formi saopštio da nepokretnost ima skrivenu manu, a on tu informaciju prikrio od kupca). Nepokretnost se kupuje u viđenom stanju na osnovu slobodne volje Nalogodavaca tj trećeg lica i ne može biti predmet naknadne reklamacije.
Posrednik ima polisu osiguranja sa osiguravajućim društvom, od odgovornosti za štetu nastalu iz djelatnosti na iznos od 250.000,00KM.
IX Prestanak važenja ugovora o posredovanju
Ugovorom o posredovanju se utvrđuje period na koji se Ugovora zaključuje. Ako nije drugačije ugovoreno, smatraće se da je Ugovor zaključen na godinu dana.
Ugovor o posredovanju prestaje da proizvodi pravna dejstva zaključenjem pravnog posla za koji je posredovano, protekom roka na koji je zaključen (ako u Ugovoru o posredovanju nije drugačije ugovoreno), ili otkazom Nalogodavca koji se daje u pisanoj formi.
Ugovor o izričitom (ekskluzivnom) posredovanju prestaje isključivo pismenim prekidom poštujući odredbe ugovora o minimalnom trajanju ugovora.
Na odnose između Nalogodavca i Posrednika koji nisu regulisani Ugovorom o posredovanju, niti su uređeni ovim Opštim uslovima poslovanja, primjenjivaće se neposredno odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina FBIH, drugih propisa koji regulišu ovu oblast i Zakona o obligacionim odnosima.
Ovi Opšti uslovi poslovanja su sastavni dio Ugovora o posredovanju, istaknuti su na vidnom mjestu u prostorijama Posrednika i objavljeni na sajtu Posrednika.
Opšti uslovi poslovanja su sastavni dio ugovora o posredovanju i na raspolaganju su u poslovnim prostorijama Posrednika, te dostupni na službenoj internet stranici www.novidom.ba
Posrednik je o Općim uvjetima poslovanja dužan informisati sve zainteresovane strane i Nalogodavce prije potpisivanja posredničkog ugovora. Potpisom posredničkog ugovora Nalogodavac daje suglasnost da je upoznat sa Opštim uslovima poslovanja.
Za sve nespomenute odredbe primijenjuje se Zakon o obligacionim odnosima FBiH.
U slučaju sporova, nadležan je Općinski sud u Bihaću.
Bihać, 23. mart 2023. godine